Archivi categoria: Aspetti della compravendita

consigli, guida, proposte per chi deve comprare casa

agente immobiliare non è responsabile

agente immobiliare non è responsabile

L’agente immobiliare non è responsabile per l’esistenza di un ipoteca su bene da lui proposto.

L’agente immobiliare non è responsabile quando non si è impegnato specificatamente ad effettuare visure ipotecarie sul bene. Non è tenuto alla restituzione della provvigione percepita nel caso l’immobile risulti gravato da ipoteche non dichiarate dal venditore. (Cass. Civ. n. 8849 del 5 aprile 2017)

IL CASO: Per la conclusione di un contratto preliminare i promittenti acquirenti versavano all’agenzia immobiliare la provvigione. Successivamente i promittenti acquirenti scoprivano che sull’immobile risultavano iscritte due ipoteche. A causa delle ipoteche il preliminare veniva risolto consensualmente .

I promittenti acquirenti convenivano in giudizio l’agenzia immobiliare al fine di vedersi riconoscere il diritto alla restituzione della provvigione. La domanda veniva accolta dal Tribunale, mentre la Corte di Appello, alla quale si era rivolta l’agenzia immobiliare proponendo appello avverso la sentenza del giudice di primo grado, accoglieva l’impugnazione.

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APE

APE: Attestato di Prestazione Energetica quando non è obbligatorio allegarlo

APE – Attestato di Prestazione Energetica non è sempre obbligatorio.

APE obbligatorio si o no? Sapere quando l’APE non è obbligatorio o quando invece è obbligatorio è un tema delicato. Non conoscerlo può portare all’invalidità dei contratti e degli atti

Ecco un elenco, di casi in cui per un immobile si può evitare di allegare l’APE nei contratti e negli atti che lo riguardano. Continua a leggere

Appartamento da acquistare

Appartamento da acquistare, prima di cercare …

Appartamento da acquistare moltissimi sono i fattori da considerare:

  • dove cercare l’appartamento da acquistare;
  • In città o fuori città?
  • In appartamento o in casa indipendente?
  • In centro o in periferia?
  • In quale quartiere o zona
    • ben servita da mezzi pubblici?
    • vicina ai principali servizi (asili, scuole, centri commerciali, ecc.)?
  • Vicino al posto di lavoro?
  • Vicino a parenti (nonni per lasciare i figli quando entrambi i coniugi lavorano )?
  • Quali sono le caratteristiche cui non vogliamo rinunciare?

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condizione sospeensiva

Condizione sospensiva nel preliminare

Condizione sospensiva nel contratto preliminare

Sempre più sovente capita, nei contratti preliminari di compravendita immobiliare, che la parte promittente l’acquisto accetti di impegnarsi ad acquistare un immobile a condizione di riuscire a vendere, preventivamente, la propria abitazione o di riuscire ad ottenere dalla propria banca l’erogazione di un mutuo fondiario, finalizzato alla conclusione dell’affare.

Il nostro codice civile, all’art. 1353, prevede che “Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto“.

La condizione da apporre può essere sospensiva o risolutiva, in funzione dell’accordo delle parti in tal senso.

La condizione risolutiva (da non confondersi con la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ.) determina l’efficacia del contratto fino all’avverarsi dell’evento risolutivo.

Viceversa, la condizione sospensiva è quella da cui dipende l’efficacia del contratto. Fintanto che non si verificherà l’evento previsto, la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici.

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certificato di agibilità

Certificato di agibilità

Attestazione dell’agibilità (parte del T.U. DPR 380/2001)

Il certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati e viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale.

Documenti da presentare al Comune per il rilascio

  • certificato di collaudo statico
  • certificato di conformità alle norme antisismiche delle opere eseguite
  • dichiarazione di conformità alle norme in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche.

Il silenzio-assenso.

Una volta presentata l’istanza per il rilascio del certificato di agibilità all’Ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal Comune stesso, l’agibilità si intende comunque attestata: Continua a leggere

la prima impressione

La prima impressione conta

Quando vediamo la casa la prima impressione è quella che conta !

La prima volta che si visita una casa i particolari fanno la differenza. Alcuni immobili faticano ad essere venduti per come sono presentati. Una casa presentata male può far scappare tutti quei compratori che già preoccupati di dover cambiar casa non vogliono anche la preoccupazione di cercare operai o artigiani per riparare la casa. Anche quei clienti che potrebbero essere disponibili a fare loro i lavori, cercheranno di  ridurre il prezzo della casa a loro favore.

Coloro che visitano la casa non la vedono con i tuoi, ma con i loro occhi, ed immaginano come potrebbero utilizzare gli spazi, per questo oltre a pulire e sistemare mettere ordine per far apparire la casa più ampia.

Vediamo come puoi incrementare il valore e renderla più desiderabile. Continua a leggere

vendere casa velocemente con un casa perfetta

Vendere casa velocemente

Vendere casa velocemente – gli errori da non commettere  per avere un guadagno maggiore.

Nei primi secondi della visita di un immobile nel cliente acquirente nasce il desiderio di acquisto; dare subito una buona impressione è estremamente importante per il vendere casa velocemente.

Trasforma la tua casa in maniera tale da colpire l’occhio e il cuore del visitatore che in una giornata visita anche più abitazioni. La vostra casa deve rimanere impressa nella sua mente in modo indelebile.

Ricordatevi che come viviamo la casa, e il modo di presentarla per venderla sono due cose diverse.

Ecco alcuni errori che fanno fuggire i vostri potenziali acquirenti. Continua a leggere

atti notarili

Atti notarili

Atti notarili, dove trovarli

Molti non sanno dove vengono conservati gli atti notarili. Gli atti e la loro gestione, sono regolamentati in modo chiaro e preciso.Ma come possiamo rintracciare un atto notarile e ottenerne copia?

Atti notarili, dove sono conservati

Gli atti notarili sono conservati dal notaio durante tutta la sua vita, fino al suo pensionamento o al trasferimento in altro Distretto notarile.

Se il notaio muore, va in pensione, o si trasferisce in un altro Distretto, tutti gli atti da lui rogati, rilegati in volume, vengono conservati nell’archivio notarile distrettuale competente. Continua a leggere

controlli

Controlli al momento della visita

Il sig. F.D. mi chiede quali controlli fare al momento del sopralluogo di una proprietà che si intende acquistare

Uno dei momenti più delicati nella ricerca della casa è la prima visita ed i controlli da fare. E’ bene farsi accompagnare da un esperto specie quando si tratta di acquistare da un privato. Un architetto, ingegnere, geometra o agente immobiliare riuscirà a rilevare le pecche più grosse. Ecco, qualche suggerimento pratico sui controlli da effettuare, all’interno e all’esterno di un appartamento. Continua a leggere

Possibilità di vendita degli immobili

E’ bene analizzare prima di commercializzare un immobile le sue caratteristiche di vendibilità.

  • Il prezzo che viene richiesto è in linea con il mercato di quel momento?
  • E’ stata fatta una adeguata valutazione del più probabile valore di mercato o ci si è confrontati solo con il sentito dire o con immobili che non sono confrontabili con quello proposto?
  • E’ disposto il venditore a considerare un prezzo inferiore a quello richiesto magari a fronte di un pagamento in contanti ed in tempi brevi?
  • Chi vende è disposto ad accettare anche pagamenti dilazionati con le opportune garanzie?
  • Trascorso un mese o due dall’inizio della vendita è disposto il proprietario a rivedere al ribasso il prezzo?
  • Per dare maggiore visibilità all’immobile ed attirare più acquirenti il proprietario accetta di proporre il prezzo non arrotondato alle cifre pari (199.000 o 197.000 invece di 200.000)?
  • Molti proprietari per un falso pudore non vorrebbero esporre il cartello che in genere permette di raccogliere un discreto numero di richieste nel breve periodo: mettere un cartello è importante.
  • I proprietari sono disposti ad effettuare dei lavori di miglioramento ed adeguamento delle caratteristiche degli immobili? Ci sono case che hanno bisogno non solo di una tinteggiata, ma un vero lavoro di adeguamento che se non fatto comporta una riduzione di fatto del prezzo. Alcuni acquirenti quando ci sono troppi lavori da fare rinunciano all’acquisto.
  • La disponibilità dell’immobile deve essere immediata altrimenti alcuni acquirenti non potendo utilizzare subito il bene rinunciano all’acquisto.
  • L’immobile verrà venduto libero da persone e cose o il proprietario lascerà alcuni elementi di arredo?