casa ereditata

 Casa ereditata

Casa ereditata, come fare per venderla

Casa ereditata – Cosa prevede la legge per la vendita? Come tentare di vendere contro la volontà degli altri?

Bene ereditato e comunione

Casa ereditata, una volta che il bene è passato agli eredi, nel caso in cui questi siano più di uno, esso è di tutti, sebbene eventualmente in quote diverse. In tali casi il bene è in proprietà in comunione e si applicano le norme di cui agli articoli 1100 e seguenti del codice civile.

Tipico problema è cosa fare del bene e con quale maggioranza decidere. Se tutti vanno d’accordo e si parlano tra loro la soluzione è facile.

Ma come sappiamo divergenze protratte nel tempo o legate alla successione stessa, rendono difficile, se non impossibile, assumere le decisioni in comune. Succede così che i beni restano invenduti per lungo tempo, deprezzandosi.

Non tutti sono dell’idea di vendere; ad es. in periodi di crisi, come questo, c’è chi preferisce attendere tempi migliori; se poi si è d’accordo sulla vendita non sempre si raggiunge l’accordo sulle condizioni di vendita (soprattutto sul prezzo).

Vendita tra consenso unanime

La vendita deve infatti essere approvata da tutti, deve cioè avvenire con il consenso unanime. A disporlo è, senza lasciare spazi a incertezze, l’articolo 1108 c.c., al comma 3, a proposito di atti eccedenti l’ordinaria amministrazione nell’ambito della comunione.

Cosa si può fare se non vi è unanimità? Certamente non si può costringere altri a vendere un bene di cui sono proprietari, se non vogliono. Un rimedio è quello, spettante a ciascun partecipante, di chiedere la divisione e lo scioglimento della comunione.

Vendita senza consenso unanime, i passi previsti dalla legge.

Ciascun comproprietario può anche chiedere l’assegnazione in natura della propria quota in beni naturalmente se ciò è possibile.

La divisione può avvenire in natura, se la cosa è comodamente divisibile in funzione delle quote dei partecipanti (vedi articolo 1114 c.c.); se la cosa non è comodamente divisibile, bisogna preferire l’assegnazione ad uno di loro, dietro conguaglio (vedi articolo 720 c.c.); se nessuno è disposto in tal senso, si procede con la vendita (vedi articolo 721 c.c.).

In caso di disaccordo tra i comproprietari, patti e condizioni della vendita verranno stabiliti dal giudice. Dunque non potrà ad es. certamente scegliersi l’acquirente, o il prezzo.

Si potrà chiedere lo scioglimento giudiziale della comunione e, in quella sede, se sarà necessario, il bene verrà venduto secondo le norme in materia di espropriazione immobiliare del codice di procedura civile ed il ricavato verrà distribuito tra tutti.

Il rimedio dunque c’è ma è molto costoso, per cui va considerato come l’estrema, ultima spiaggia.

Il giudice potrà considerare tutti i passi suindicati quanto a divisione in natura e vendita.

Per completezza si aggiunge che il codice di procedura civile prevede oggi un altro rimedio, per i casi in cui non vi è disaccordo sul diritto alla divisione nè sulle quote o ad altre questioni pregiudiziali.

Si tratta del ricorso congiunto da parte dei comproprietari ex articolo 791-bis c.p.c., in seguito al quale viene affidato ad un professionista il compito di predisporre il progetto di divisione e di disporre la vendita dei beni non comodamente divisibili.

Compito che, in verità, può essere affidato sempre, anche fuori dalle aule giudiziarie, ad un notaio scelto dalle parti o nominato dal tribunale (vedi articolo 730 c.c.).