agente immobiliare non è responsabile

agente immobiliare non è responsabile

L’agente immobiliare non è responsabile per l’esistenza di un ipoteca su bene da lui proposto.

L’agente immobiliare non è responsabile quando non si è impegnato specificatamente ad effettuare visure ipotecarie sul bene. Non è tenuto alla restituzione della provvigione percepita nel caso l’immobile risulti gravato da ipoteche non dichiarate dal venditore. (Cass. Civ. n. 8849 del 5 aprile 2017)

IL CASO: Per la conclusione di un contratto preliminare i promittenti acquirenti versavano all’agenzia immobiliare la provvigione. Successivamente i promittenti acquirenti scoprivano che sull’immobile risultavano iscritte due ipoteche. A causa delle ipoteche il preliminare veniva risolto consensualmente .

I promittenti acquirenti convenivano in giudizio l’agenzia immobiliare al fine di vedersi riconoscere il diritto alla restituzione della provvigione. La domanda veniva accolta dal Tribunale, mentre la Corte di Appello, alla quale si era rivolta l’agenzia immobiliare proponendo appello avverso la sentenza del giudice di primo grado, accoglieva l’impugnazione.

Secondo i giudici di appello non rientra, in mancanza di uno specifico incarico, nella ordinaria diligenza alla quale il mediatore deve conformare il proprio operato eseguire indagini di natura tecnico – giuridica (visure catastali ed ipotecarie) sull’immobile oggetto della compravendita.
Avverso la sentenza di secondo grado proponevano ricorso per Cassazione i promittenti acquirenti deducendo “la violazione e la falsa applicazione degli articoli 1175, 1176 e 1759 codice civile, nonché il difetto di motivazione su un fatto decisivo del giudizio, per aver la Corte territoriale escluso la responsabilità professionale del mediatore, nonostante avesse l’obbligo non solo di comunicare circostanze note o, comunque, conoscibili con la comune diligenza, ma anche di non comunicare circostanze non veritiere e di cui non conoscesse la fondatezza e l’attendibilità”.

I promittenti acquirenti evidenziavano in particolare che il mediatore nella proposta di acquisto aveva garantito l’assenza di iscrizioni ipotecarie e di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della compravendita.

LA DECISIONE: La Corte di Cassazione nel rigettare il ricorso ha osservato che:
1. Secondo l’orientamento dominante della stessa Corte di Cassazione, l’obbligo di informazione che incombe ai sensi dell’art. 1759 codice civile sul mediatore “va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità”;

2. “Il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all’ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza”;

3. “Non rientra nella comune ordinaria diligenza ai sensi dell’art. 1176 c.c., lo svolgimento, in mancanza di particolare incarico di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dell’accertamento, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”.